創(chuàng)景文旅規(guī)劃設(shè)計研究院專家認(rèn)為，文旅項目開發(fā)規(guī)劃地，有兩大國家戰(zhàn)略可借助：一是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略；二是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。兩大戰(zhàn)略的共同路徑是城鄉(xiāng)融合，城鄉(xiāng)融合的落腳點在于“錢、地、人”。土地是農(nóng)民的命根子，從農(nóng)民手中拿地如同火中取粟，實在不容易，也應(yīng)該不容易。既如此，首先要弄明白哪些地可拿？然后是如何拿？最后才是因地適宜、因地而造、因地取材、因勢而建、因市而創(chuàng)。
如今，農(nóng)業(yè)文旅項目的基本玩法，已經(jīng)被大家所熟悉，很多人都看好鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)旅游這個方向。經(jīng)歷幾年的摸索發(fā)展，鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)旅游也是出現(xiàn)了很多標(biāo)桿的項目，在用地的政策方向也越來越清晰，打擦邊球的尷尬局面也逐漸被消除。但也出現(xiàn)了一些問題，很多農(nóng)場主覺得沒有合適的地塊可拿。而鄉(xiāng)村的整村規(guī)劃以及田園綜合體的出現(xiàn)，呈現(xiàn)了包容性和資源整合能力。未來也許我們都將以一個村莊或者綜合體、小鎮(zhèn)功能區(qū)的身份出現(xiàn)。現(xiàn)階段，把握用地的指標(biāo)及風(fēng)控，我們還得從具體的國家用地政策來程序化、手續(xù)化的謀求發(fā)展，不能拍腦袋想當(dāng)然，拉關(guān)系走后門，不能給自己埋雷！我們以《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017)為依據(jù)，來了解一下土地利用政策。
一 土地分類從用途上 土地可以分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地；從利益性質(zhì)上 土地可以分為公益性用地和經(jīng)營性用地；從耕地上 可以分水田、水澆地、旱地。從園地土地上 可以分果園、茶園、橡膠園、其它園地。林地 主要有喬木林地、竹林地、紅樹林地、森林沼澤、灌木林地、灌叢沼澤、其他林地。草地 有天然牧草地、沼澤草地、人工牧草地、其他草地；商服用地 有零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐飲用地、旅館用地、商務(wù)金融用地、娛樂用地、其他商服用地。住宅用地 有城鎮(zhèn)住宅用地、農(nóng)村宅基地。公共管理與公共服務(wù)性用地 有機關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地。水域及水利設(shè)施用地 有河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面、海灘涂、內(nèi)陸灘涂、溝渠、沼澤地、水工建筑用地、冰川及永久積雪。其他土地 有空閑地、設(shè)施農(nóng)用地、田坎、鹽堿地、沙地、裸土地、裸巖石（礫）地。其中：
農(nóng)用地 主要包括水田、水澆地、旱地、果園、茶園、橡膠園、喬木林地、竹林地、紅樹林地、森林沼澤、灌木林地、灌叢沼澤、其他林地、天然牧草地、沼澤草地、人工牧草地、農(nóng)村道路、水面水庫、坑塘水面、溝渠、田坎、設(shè)施農(nóng)用地。建設(shè)用地 主要包括零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐飲用地、旅館用地、商務(wù)金融用地。未利用地 主要包括其他草地、河流水面、湖泊水面、海灘涂、內(nèi)陸灘涂、沼澤地、冰川及永久積雪、鹽堿地、沙地、裸土地、裸巖石（礫）地。
二 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過程而當(dāng)下，我們很多農(nóng)場主比較容易拿到的土地，大多數(shù)都是農(nóng)用地。那不是所有的農(nóng)用地都可以拿來做農(nóng)業(yè)文旅項目。這里就需要有一個農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的過程。 1、預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。城市和村莊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所以要首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢該農(nóng)用地是否符合上述的各項規(guī)劃。 2、編制建設(shè)項目可行性論證確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進(jìn)行和編制建設(shè)項目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項目的《選址意見書》，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費。需要注意的是（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動失效。（2）具體建設(shè)項目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目的總體設(shè)計一次申請，辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；分期建設(shè)的項目，可以根據(jù)可行性研究報告確定的方案分期申請建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。3、提出用地預(yù)審申請用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預(yù)審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》。建設(shè)項目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計算。已經(jīng)預(yù)審的項目，如需對土地用途、建設(shè)項目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請預(yù)審。4、辦理手續(xù)、繳納審批費用用地單位憑《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用。5、提出項目用地的正式申請用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的國土資源局提出項目用地的正式申請。6、各級政府審批國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。其中，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。7、辦理征地手續(xù)由國土資源局具體負(fù)責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。8、領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件國土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。9、繳納出讓費，獲得土地使用權(quán)土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關(guān)規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。10、開始建設(shè)適用土地簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)，用地單位即可辦理建設(shè)項目的相關(guān)審批手續(xù)予以施工建設(shè)。如果說，土地是農(nóng)業(yè)文旅項目的基礎(chǔ)，那運營就是農(nóng)業(yè)文旅項目的核心。旅游則是農(nóng)業(yè)文旅項目最好的切入點。
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